Contrato de Compra e Venda: a 2a. coisa mais importante que você precisa saber

O contrato de compra e venda é o instrumento pelo qual ocorre a transferência de direitos do vendedor para o comprador. Ao realizar um negócio, consultar um advogado é importante, a fim de que você não seja negativamente surpreendido. Entretanto, quando se trata de contratos que envolvem grandes valores, a consulta com seu advogado é indispensável. Para te ajudar a entender um pouco mais esse tema, preparamos esse artigo para você.

O que é o contrato de compra e venda?

Como vimos acima, esse tipo de contrato é o documento legal de transferência de direitos de propriedade.

O ordenamento jurídico brasileiro prevê a possibilidade de contratação verbal ou por escrita. Entretanto, os contratos pactuados apenas verbalmente possuem uma fragilidade importante pois nem sempre é possível provar a sua existência ou as condições gerais.

Assim, salvo contratos em que há entrega imediata da mercadoria, celebrar contratos verbais não traz qualquer segurança jurídica.

Contrato de compra e venda por instrumento público ou particular?

Um contrato será público quando lavrado em Registro Público (ex: Cartório de Notas) e particular nos demais casos.

Via de regra, o valor probante de um contrato público tende a ser maior, já que os Oficiais de Registro gozam de fé pública no exercício de suas funções.

No entanto, o preço de um contrato público é bem mais elevado pois existem emolumentos que deverão ser pagos, o que não ocorre nos documentos particulares.

Desde que celebrados com as devidas cautelas legais e com a assessoria de um advogado habilitado, o contrato particular é seguro e pode ser tranquilamente adotado para os negócios jurídicos em geral.

É importante destacar, no entanto, que há casos específicos em que a lei exige que o contrato de compra e venda seja público como essencial ao ato.

O que não pode faltar no seu contrato de compra e venda?

Se você está pensando em comprar ou vender algo, a 1a. coisa mais importante que você precisa saber é que este contrato deve ser obrigatoriamente feito por escrito. Veja quais são os requisitos mínimos que devem constar no seu contrato de compra e venda:

• Nome completo, endereço e qualificação (CPF ou CNPJ, número da cédula de identidade ou inscrição estadual, profissão, estado civil e informações de contato, como por exemplo telefone e e-mail) de cada um dos contratantes;
• Os bens que são objetos da negociação. Neste ponto, procure descrever com a maior riqueza de detalhes possível, a fim de evitar posteriores reclamações; caso você seja o comprador, dedique atenção para esse ponto, para que não seja enganado;
• O valor estipulado do negócio e forma de pagamento, sendo necessário definir se o pagamento será a vista ou parcelado e, neste caso, devem ser estipuladas as quantidades, periodicidade e valor de cada uma;
• As obrigações gerais, como data de entrega das chaves, no caso de imóvel; ou entrega do veículo, no caso de contrato de venda de automóvel, por exemplo.
• Cláusulas antirriscos: o contrato de compra e venda tem como principal funcionalidade ser um instrumento hábil para a gestão de riscos. Por isso, é importante abordar cláusulas constando eventuais problemas durante a realização do negócio, e qual será a medida caso algum deles ocorra; como principal exemplo, o que fazer em caso de inadimplência (cancelamento do contrato, rescisão, multa, etc.);
• Assinatura de duas testemunhas: embora o contrato seja juridicamente válido sem a assinatura de duas testemunhas, para que ele possa ser executado (cobrado) junto ao Poder Judiciário, essas assinaturas são exigidas. Do contrário, o seu contrato precisará passar por um rito processual mais longo e demorado, trazendo a ineficiência do resultado útil e breve que você certamente gostaria;
• Eleição de um foro para eventuais demandas jurídicas: essa cláusula pode não parecer tão importante, mas caso você venha precisar socorrer-se a uma demanda jurídica, você já saberá onde deve ir para ajuizá-la.

Esses elementos, contudo, são básicos. Existem outros que talvez sejam recomendados constar no contrato, mas apenas o seu advogado de confiança terá condições de lhe dizer isso.

Contrato de Compra e Venda de Imóveis e Alienação Fiduciária

Como mencionamos acima a lei exige que alguns contratos de compra e venda sejam celebrados por instrumento público para serem válidos.

Um exemplo disso é o contrato de compra e venda de imóveis, que só possui validade legal se celebrado por instrumento público.

Via de regra a transferência de um imóvel depende da prévia lavratura de uma escritura pública que, posteriormente, será averbada do Registro do Imóvel (apenas após esses 2 atos é que o comprador passa a ser formalmente proprietário do bem).

Existem algumas exceções legais para isso, como é o caso dos contratos de alienação fiduciária imobiliária, em que o imóvel fica registrado em nome do agente financeiro (normalmente um banco) até a quitação integral e na incorporação de imóveis para a integralização de capital social de empresas ou holdings.

Nestes casos os documentos equivalem a uma escritura pública e a tornam desnecessária por expressa disposição legal, mas são exceções.

É importante também ressalvar a figura da “promessa particular de compra e venda”, que é um documento semelhante ao “contrato de compra e venda” mas possui tratamento jurídico diverso.

A “promessa particular de compra e venda” é uma espécie de pré-contrato: a partir da sua assinatura o comprador já possui segurança jurídica para efetuar os primeiros pagamentos (ex: entrada, ITBI, emolumentos etc) e o vendedor também tem a confiança necessária para encerrar as demais negociações.

Através desse documento as partes se obrigam a celebrar a compra e venda via escritura pública no prazo referido no documento.

É importante destacar que, para todos os fins legais, o proprietário do imóvel é a pessoa que tem seu nome devidamente registrado no cartório de Registro de Imóveis.

Portanto, a promessa de compra e venda dá segurança jurídica na relação entre comprador e vendedor, mas nem sempre é oponível a terceiros.

Contrato de Compra e Venda de Veículos

O contrato de compra e venda de veículos também merece atenção pois, normalmente, os valores envolvidos são elevados.

Nestes casos o contrato pode prever situações importantes como o prazo que o comprador tem para transferir o veículo para o seu nome, qual é a responsabilidade do vendedor por vícios ocultos, como funcionará o pagamento de tributos e multas durante o período da transferência, entre outros.

Como esse tipo de documento normalmente é particular, é importante que seja feito o reconhecimento de firma tanto do vendedor quanto do comprador. Isso garante não apenas a autenticidade das assinaturas como faz prova pública da data em que o documento foi assinado.

Além disso, é importante constar a obrigação do vendedor de fornecer uma cópia autenticada do CRLV para fins de Comunicação de Venda do Veículo junto ao Detran do estado do veículo. Esse procedimento pode evitar uma série de problemas, principalmente para o vendedor.

Outros Contratos de Compra e Venda

Esses contratos acima citados são as espécies mais comuns, mas nem por isso são as únicas importantes.

Sempre que houver necessidade de estabelecer condições ou variáveis além da simples entrega do bem adquirido é interessante que isso seja devidamente registrado por escrito.

É claro que nem sempre é necessário estabelecer condições escritas.

Quando você vai a um supermercado está comprando uma série de produtos sem que haja um contrato escrito.

Mas uma coisa é você comprar uma mercadoria defeituosa; outra totalmente diferente é você comprar um bem defeituoso e que pode custar milhares (ou até milhões) de reais e descobrir que você não tem o que fazer para reclamar pois não houve acordo prévio e por escrito das condições do negócio.

“O combinado não sai caro”, já diz o ditado. Caro é não colocar esse combinado no papel e precisar disso lá na frente.

Quando devo celebrar um contrato de compra e venda?

Foi possível concluir por meio desta leitura que todo contrato de compra e venda possui uma grande relevância na realização de negócios e ainda é muito utilizado nos dias de hoje.

Sempre que houver uma negociação que envolva valores relevantes é importante que ela fique devidamente documentada em um contrato escrito.

Não só na comercialização de imóveis, mas também na compra e venda de veículos ou quaisquer outros bens que possam ser relevantes economicamente é recomendável que a contratação se dê de forma escrita.

Essa é a única garantia de que, se alguma coisa sair fora do planejado, você terá como solucionar o problema.

A 2a. coisa mais importante que você precisa saber sobre um contrato de compra e venda

Vamos imaginar a seguinte situação: hoje você acordou sentindo um certo desconforto e decidiu ir ao Pronto Atendimento do hospital mais próximo.

Chegando lá você passa pela triagem, apresenta a carteirinha do seu plano de saúde e aguarda o atendimento.

De longe você vê a sala do médico e enxerga um “Doutor” simpático e grisalho, demonstrando muita experiência. Você já se sente melhor só de saber que estará em boas mão.

Você começa a se acalmar e a ler notícias no celular, no jornal ou qualquer outra coisa que o distraia. De repente, antes de que você seja atendido, a recepcionista lhe entrega o receituário, “prescrevendo” os medicamentos que você irá tomar.

Incrédulo você pergunta: “Mas o Doutor não irá me examinar”?
E então, ouve a seguinte resposta: “Não há necessidade. Nós da recepção vemos tantas pessoas gripadas que já sabemos do que se trata, nem precisa de médico para isso”.

“Mas e se meu caso for diferente”, você questiona de volta. Ao que ouve: “fica tranquilo, essa aqui é a receita padrão que damos para todos os pacientes. Sempre dá certo, vai funcionar para você também”.

Você não faria isso com a sua saúde, faria? Por que faria com o seu patrimônio?

O Direito, assim como a medicina, é uma ciência de probabilidades. E o advogado é o profissional capacitado para lhe ajudar a transformar um documento base (o modelo) em algo sob medida para você.

É claro que a “prescrição” da recepcionista vai funcionar em 70% das vezes. Mas você toparia assumir o risco de estar entre os 30% que deram errado?

Com um contrato modelo é a mesma coisa: ele funciona sim em vários casos, talvez em 70% das vezes. Mas você está disposto a correr o risco de estar entre os 30% que perderam seus bens por não ter contratado um profissional capaz e habilitado a lhe ajudar a reduzir esses riscos?

Certamente, se você chegou até aqui neste artigo é porque você se preocupa com o seu patrimônio e quer fazer um negócio jurídico com segurança.

Se é esse o seu caso, você prefere um contrato que lhe garanta 100% de confiabilidade ou está disposto a usar uma “prescrição geral” que lhe dê 70%, 60% ou até menos do que isso?

Portanto, se você vai celebrar um negócio jurídico importante, a 1a. coisa mais importante que você precisa saber é que esse contrato precisa ser escrito e assinado (sem isso é quase impossível prová-lo).

A segunda coisa mais importante que você precisa saber é que um contrato sem avaliação de um advogado pode não lhe dar a proteção que você está pensando – e é muito comum nos depararmos com problemas que poderiam ter sido evitados.

Portanto, nunca deixe de contratar um advogado de confiança para lhe auxiliar. Sem isso o remédio para resolver um problema pode ser muito mais amargo do que você possa imaginar.

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